MỘT SỐ ĐIỂM MỚI VÀ TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 (PHẦN 1)

 

Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội Khóa XV đã và đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của toàn thể nhân dân, của các cấp, các ngành, địa phương và đặc biệt là của cộng đồng doanh nghiệp. Đây là bộ luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt, có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội cũng như quyền lợi của doanh nghiệp, người dân…

Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp này, cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6 vừa qua và có hiệu lực đồng thời từ 01/01/2025 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Hiểu rõ được tầm quan trọng của việc nắm bắt những quy định pháp luật mới nhất đối với Quý khách hàng, Công ty Luật TNHH HELIO đã lựa chọn và tổng hợp những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) 2024, đồng thời, đánh giá những tác động mà những thay đổi này mang lại.

 

Nội dung	Luật Đất đai 2013 & văn bản hướng dẫn	Nội dung mới trong Luật Đất đai 2024	Tác động
1. CHỦ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài	Luật Đất đai 2013 (Điều 5) có phân biệt quyền tiếp cận đất đai giữa “cá nhân trong nước” với “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”	[Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024] quy định theo hướng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước)	Quy định mới được kỳ vọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng đầu tư và thu hút kiều hối từ hàng triệu công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo nguồn lực phát triển kinh tế đất nước.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài/ Tổ chức KT có vốn đầu tư nước ngoài	Luật Đất đai 2013 (khoản 7 Điều 5) quy định “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Quy định này dẫn đến cách hiểu doanh nghiệp có 1 cổ phần hoặc 1% vốn góp của NĐT nước ngoài cũng là DN có VĐT nước ngoài.	Khoản 46 Điều 3 Luật đất đai 2024 xác định chủ thể sử dụng đất là: “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” theo quy định của Luật đầu tư 2020 (tức doanh nghiệp cho trên 50% vốn điều lệ, đa số thành viên hợp danh là nhà đầu tư nước ngoài). Quy định của Luật Đất đai 2024 đã phù hợp, đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư 2020 về khái niệm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.	Khắc phục những điểm không phù hợp về khái niệm “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” trong khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 có nội hàm không thống nhất, lạc hậu với những quy định trong Luật đầu tư 2020.
2. CẤP GCN QSDĐ CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Công nhận QSDĐ cho Hộ GĐ, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ	Hộ GĐ, Cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai + không có tranh chấp + phù hợp QH (sử dụng đất, 1/500) + UB xã xác nhận => cấp GCN QSDDĐ (Điều 101 Luật ĐĐ 2013, Điều 20 NĐ 43/2014 sửa đổi)	Nhà nước công nhận và cấp GCN QSDĐ cho Hộ GĐ, cá nhân sử dụng đất KHÔNG có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao trái thẩm quyền theo các mốc [Điều 138 ĐĐ 2024] sau: – Sử dụng đất đất ổn định trước ngày 18/12/1980 – Từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 – Từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 => Mở rộng thời hạn đến ngày 1/7/2014.	Công nhận QSDĐ cho hộ GĐ, cá nhân không có giấy tờ về đất đã mà đang sử dụng ổn định trước 1/7/2024 (quy định trước đây thời hạn này chỉ đến 1/7/2004), tạo điều kiện thuận lợi cho hộ GĐ, cá nhân.được cấp GCN khi không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất đai.
Cấp GCN QSDĐ cho hộ GĐ, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền	Luật 2013 không quy định. Điều 23 Nghị định 43/2014 (sửa đổi) quy định cấp GCN cho các cá nhân được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014.	[Điều 140] Luật 2024 quy định việc cấp GCN QSDĐ cho hộ GĐ, cá nhân giao không đúng thẩm quyền được chia theo các mốc thời gian như sau: (i) Sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 trở về trước, được UB xã xác nhận không có tranh chấp. (ii) Sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 được UB xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với QH sử dụng đất, QH đô thi/ QH nông thôn. (iii) Sử dụng đất ổn định từ ngày 1/7/2004 đến trước 1/7/2014 nay được UB cấp xác xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với QH sử dụng đất, QH đô thị/ nông thôn. (iv) Không cấp GCN với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 trở về sau. (v) Ngoại lệ: đất được giao từ 1/7/2014 đến trước ngày 1/1/2025 được UB xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với QH sử dụng đất, QH đô thị/ nông thôn & người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được cấp GCN	Vê cơ bản quy định tại Điều 140 Luật 2024 giống như quy định trong Nghị định 43/2014 (sửa đổi) nhưng có một số điều chỉnh nhỏ sau: (i) Xác định đất giao trái thẩm quyền trước 15/10/1993 chỉ cần không có tranh chấp (Luật cũ yêu cầu phù hợp với cả QH). (ii) Ngoại lệ cho trường hợp đất được giao từ 1/7/2014 đến 1/1/2025 được UB xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với QH + người sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất thì vẫn được cấp GCN QSDĐ.
3. HỖ TRỢ ĐẤT ĐAI CHO ĐỒNG BÀO DÂN TỘC THIỂU SỐ
Hỗ trợ đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số	Điều 27 Luật 2013 mới chỉ có quy định chung mang tính nguyên tắc về hỗ trợ đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số (ĐBDTTS)	[Điều 16] quy định cụ thể chính sách hỗ trợ đất đai cho ĐB ĐTTS theo hướng: (i) Hỗ trợ LẦN ĐẦU giao, cho phép chuyển mục đích, thuê đất (miễn/ giảm tiền đất) cho ĐB ĐTTS là hộ nghèo, cận nghèo tại vùng ĐB ĐTTS và miền núi. (ii) Hỗ trợ bảo đảm cuộc sống khi TIẾP TỤC giao, thuê, chuyển mục đích (LẦN 2) khi ĐB ĐTTS là hộ nghèo, cận nghèo tại vùng ĐB ĐTTS và miền núi. không còn đất hoặc thiếu đất so với hạn mức. Đồng thời, Luật có chính sách bảo vệ quỹ đất của ĐB ĐTTS [Điều 48] khi hạn chế cá nhân là người ĐB ĐTTS chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn đất đã được TÁI GIAO cho bên thứ 3 (Trừ khi là người ĐB ĐTTS thuộc hộ nghèo, cận nghèo tại miền núi). Việc thế chấp đất TÁI GIAO của ĐB ĐTTS tại Ngân hàng chính sách xã hội (không phải ngân hàng thương mại nói chung).	Chính sách trên góp phần cơ bản giải quyết được tình trạng thiếu đất ở, đất sản xuất của đồng bào dân tộc thiểu số
4. THU HỒI, TRƯNG DỤNG ĐẤT
Các trường hợp NN thu hồi đất để phát triển kinh tế – Xã Hội	Các trường hợp NN thu hồi đất theo Điều 62 Luật 2013: – Tất cả dự án do Quốc Hội chấp thuận chủ trương đầu tư. – 3 Nhóm dự án do TTg QĐ chủ trương đầu tư (khoản 2 Điều 62). – 5 Nhóm dự án do HĐND tỉnh chấp thuận (khoản 3 Điều 62)	[Điều 79] Mở rộng các trường hợp NN thu hồi đất và cũng chia theo 3 nhóm chủ thể có thẩm quyền thu hồi gồm: – Tất cả dự án do Quôc hội chấp thuận/ quyết định chủ trương đầu tư. – Tất cả dự án do TTg chấp thuận/ quyết định chủ trương đầu tư. – 30 nhóm dự án còn lại thuộc thẩm quyền chấp thuận của các cơ quan còn lại theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, đầu tư PPP (HĐND tỉnh, UBND tỉnh…) Lưu ý: [Điều 80.2] cho phép thu hồi đất theo tiến độ dự án đã được phân kỳ đầu tư	Luật 2024 đã quy định chi tiết, rõ ràng về các trường hợp dự án Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển KT-XH. Luật 2024 đã mở rộng thêm thẩm quyền thu hồi đất của một số chủ thể như Thủ tướng Chính phủ (tất cả các dự án TTg chấp thuận/ quyết định đầu tư theo các Luật) đều thuộc trường hợp thu hồi đất. Luật 2024 đã tạo khuôn khổ pháp lý cho việc thu hồi đất theo giai đoạn trên cơ sở phân kỳ đầu tư dự án (Luật 2013 điểm này không rõ ràng).
Thu hồi đất “Khu đô thị”/ “Khu dân cư nông thôn”	Các “dự án khu đô thị mới” thuộc thẩm quyền chấp thuận quyết định chủ trương đầu tư của TTg [điểm (a) khoản 2 Điều 62 Luật Đất đai 2013] hoặc dự án “dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn” do HĐND chấp thuận [điểm (d) khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013] thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.	Luật Đất đai 2024 vẫn quy định “khu đô thị” và “khu dân cư nông thôn” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể: “Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn” (khoản 27 Điều 79). Như vậy, Luật 2024 về cơ bản đối tượng “khu đô thị” và “khu dân cư nông thôn” vẫn thuộc trường hợp NN thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật 2024 đã (i) làm rõ tính chất khu đô thị phải (a) đồng bộ hạ tầng [thực ra thì “KĐT” là phải đồng bộ hạ tầng rồi] và (b) theo quy định pháp luật về xây dựng. Nhiệm vụ của Luật XD sau này là làm rõ cả yếu tố “định tính” và “định lượng” để xác định khu đô thị. Mặt khác, [Khoản 1 Điều 126] quy định Dự án Khu đô thị mới/ Khu dân cư nông thôn đấu thầu lựa chọn NĐT thì HĐND cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định đấu thầu dự án có sử dụng đất phù hợp với thực tế địa phương.	Như vậy, các dự án “khu đô thị” và/hoặc “khu dân cư nông thôn” vẫn thuộc trường hợp NN thu hồi đất theo như Luật cũ. Tuy nhiên, tính chất, yêu cầu (định tính/ định lượng) của “khu đô thị” phải xác định theo Luật XD. Các dự án nhà ở thương mại thông thường (ví dụ xây dựng 1 hoặc vài cụm tòa nhà) sẽ không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi. HĐND cấp tỉnh phải quy định tiêu chí cụ thể với quỹ đất đấu thầu lựa chọn NĐT theo [Khoản 1 Điều 126]
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai	Điều 64 Luật 2013	Quy định rõ về việc KHÔNG áp dụng trường hợp bất khả kháng khi: người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chậm đưa vào sử dụng đất nông nghiệp, đất để thực hiện dự án đầu tư [Điều 81]. Trước đây, Luật 2013 chỉ quy định về trường hợp bất khả kháng khi người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng trong thời gian đã được gia hạn 24 tháng.	Luật 2024 làm rõ và mở rộng hơn phạm vi, đối tượng áp dụng về “bất khả kháng” để xác định người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai không. Luật 2013 trước đây rất vướng mắc (áp dụng hẹp) về bất khả kháng, dẫn đến nhiều khó khăn khi áp dụng.
Thẩm quyền thu hồi đất	Điều 66 Luật 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất phân theo đối tượng sử dụng đất, theo đó UB tỉnh thu hồi đất của tổ chức hoặc chủ thể “nước ngoài”, UB huyện thu hồi đất của cá nhân trong nước	[Điều 83] Luật 2024 quy định thẩm quyền thu hồi đất của UB tỉnh với tổ chức, tổ chức tôn giáo, Người gốc VN định cư ở NN, tổ chức ngoại giao khi thu hồi đất trong trường hợp: (1) thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (2) thu hồi đất do tự nguyện trả lại, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. UB huyện thu hồi đất (không phân biệt chủ thể sử dụng đất) trong trường hợp: (1) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng (2) Thu hồi đất vi mục đích phát triển KT- XH và (3) thu hồi đất với Hộ GĐ, cá nhân sử dụng đất do (i) vi phạm pháp luật đất đai hoặc (ii) tự nguyện trả lại, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.	Luật 2024 quy định thẩm quyền thu hồi đất theo hướng phân loại trường hợp cụ thể về thu hồi đất; phân cấp mạnh cho UB cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất vào mục đích QP/AN, phát triển KT-XH. Luật 2024 tháo gỡ các vướng mắc về tài sản công khi bố sung quy định nếu thu hồi đất theo Luật đất đai thì không phải sắp xếp tài sản công theo Luật tài sản công.

 

(còn nữa)